Oldal kiválasztása

Mindannyian tudjuk, hogy a munkánk a teljesítés időpontjának helyes megállapításán alapszik. A teljesítés pedig nem más mint a szerződésbe foglalt valamennyi feltétel megvalósulása.

A teljesítés nagyon fontos, hiszen:

  • A teljesítéssel áll be az adófizetési kötelezettség,
  • A teljesítéstől számított 15 napon belül kell kiállítani a számlát,
  • A kettős könyvelés is a teljesítés szemléleten alapszik.

 

Az ingatlanokkal kapcsolatos adózási kérdéseknek külön szakirodalma van, ami jelzi az ügyletek összetettségét és bonyolultságát.

Az ingatlanértékesítés teljesítési időpontjának meghatározásához át kell tekinteni az áfa törvény

  • 55. § (1) bekezdését
  • Fentihez kapcsolódóan a 9. § (1) bekezdését.
  • Valamint 10. § a) pontjának, a 10. § d) pontjának rendelkezéseit.

 

Az Áfa törvény 55. § (1) bekezdése értelmében az adókötelezettség akkor keletkezik, amikor az ügylet tényállásszerűen megvalósul.

Az ingatlanértékesítés termékértékesítésnek minősül az áfa rendszerében, ezért ahhoz, hogy meghatározható legyen az ingatlanértékesítés tényállásszerű megvalósulásának időpontja, a termékértékesítés tényállását kell megvizsgálni.

  • A termékértékesítés alaptényállását az Áfa törvény 9. § (1) bekezdése tartalmazza, amely szerint termék értékesítése a birtokba vehető dolog átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet.

Ezen felül két további termékértékesítési tényállásnak van jelentősége az ingatlanértékesítések körében.

  • Az egyik ezek közül az Áfa törvény 10. § a) pontja, amely szerint termékértékesítés a termék birtokbaadása olyan ügylet alapján, amely a termék határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi.
  • A másik rendelkezés az Áfa törvény 10. § d) pontja, amely úgy rendelkezik, hogy termékértékesítés az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

 

Lássuk az Áfa törvény 9. § (1) bekezdésének megfelelő ingatlanértékesítését:

Minden olyan ingatlanértékesítést, amely nem tartozik az Áfa törvény 10. § a) pontja, illetve 10. § d) pontja alá, azt az általános termékértékesítési tényállás alá kell sorolni.

Az Áfa törvény 9. § (1) bekezdésének rendelkezésében a fő tényállási elem a termék olyan átengedése,  amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja.

A két kulcsfontosságú mozzanat tehát:

  • az átengedés,
  • és a tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság.

Az átengedés az Áfa törvény vonatkozásában a birtokbaadással egyenértékű fogalom. Az átengedés ugyanis a szó köznapi értelmében azt jelenti, hogy az átadó az átvevő hatalmába, rendelkezésébe bocsátja a terméket, azaz átengedi azt az átvevőnek.

A gyakorlatban a 9. § (1) bekezdés kapcsán jellemzően a tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság kitételének értelmezése okoz problémát. Az Áfa törvény 9. § (1) bekezdésének termékértékesítési fogalmában szereplő „tulajdonosként való rendelkezés” nem azt jelenti, hogy az átvevőnek tulajdonossá kell válnia, a tulajdonosként való rendelkezés ugyanis tágabb kategória a tulajdonjog átszállásánál. Ennek kapcsán mindenképpen megemlítendő a C-320/88. sz. Safe-ügy. A tulajdonosként való rendelkezés a fogyasztáshoz kötődő fogalom, lényege az, hogy az átvevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az átvett termékkel rendelkezik, azonban ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy polgári jogi értelemben a rendelkezési jogosultsága teljes. Az a lényeges, hogy a termék átengedése a tulajdonjog bármikori (akár későbbi) átszállásának a szándékával történjék meg. Éppen ezért az olyan termékértékesítések esetén, amelyek nem tartoznak sem az Áfa törvény 10. § a)pontja, sem pedig 10. § d) pontja alá, az Áfa törvény 9. § (1) bekezdéséből levezetetten az áfa rendszerbeli teljesítés időpont az ingatlan birtokba adásának napja. Ebből következően az ún. tulajdonjog-fenntartással kötött adásvételi szerződések esetén sem a tulajdonjog átszállásának a napja, hanem a birtokba adás napja lesz a teljesítési időpont, függetlenül attól, hogy az ingatlanértékesítés az Áfa törvény 10. § a) pontja, vagy 9. § (1) bekezdése alá tartozik-e.

Nézzünk egy példát is:

  • Adásvételi szerződés megkötése június 10.
  • Bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése június 10.
  • Kulcsok átadása július 22.
  • Vételár kifizetése és a bejegyzési engedély ügyvédi letétből kikerülése augusztus 10.
  • Tulajdonjog bejegyzése szeptember 5.

A teljesítés időpontja ebben az esetben július 22.

 

A bírák véleménye a fenti témával kapcsolatban itt olvasható: 18/2010. (XI.8.) KK vélemény az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog keletkezésének időpontjáról

 

127.